Wer seine Immobilie verkaufen möchte, kann auf ein professionelles Immobiliengutachten zurückgreifen, um das Objekt nicht unter Wert zu verkaufen. Immobiliengutachten werden jedoch auch noch für andere Zwecke benötigt.
Diejenigen, die ein Objekt kaufen möchten, können mit einem unabhängigen Immobiliengutachten herausfinden, ob die anvisierte Immobilie tatsächlich das Geld wert ist und ob noch viele Investitionen für die Sanierung erforderlich sind.
Inhaltsverzeichnis
Verschiedene Arten von Immobiliengutachten
Abhängig davon, für welchen Zweck ein Immobiliengutachten benötigt wird, gibt es verschiedene Arten von Immobiliengutachten. In jedem Fall sollte das Immobiliengutachten von einem zertifizierten Sachverständigen oder Immobilienexperten erstellt werden. So wird das Gutachten auch von Gerichten, Finanzämtern und anderen Behörden anerkannt. Der Sachverständige kennt sich mit den verschiedenen Bewertungsverfahren aus und erstellt aussagekräftige Gutachten.
Das umfangreichste Gutachten ist das Verkehrswertgutachten.
Es wird bei Immobilienverkäufen, aber auch bei einer Scheidung, Erbschaft oder Schenkung benötigt. Das Verkehrswertgutachten kann abhängig von der Art und Nutzung einer Immobilie in drei verschiedenen Verfahren erstellt werden:
- Ertragswertverfahren für vermietete Objekte auf der Basis von Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen
- Vergleichswertverfahren auf der Grundlage von ähnlichen Objekten in der Nähe
- Sachwertverfahren für selbstgenutzte Immobilien auf der Basis des Bodenrichtwertes und der Errichtungskosten von auf einem Grundstück befindlichen Gebäuden und Außenanlagen
Ein Beleihungswertgutachten kann von einem Immobilienexperten erstellt werden. Häufig wird es jedoch von den Banken erstellt. Der Beleihungswert einer Immobilie ist niedriger als der Verkehrswert, da vom Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent abgezogen wird. Die Banken sichern sich damit bei der Vergabe von Immobilienkrediten ab.
Ein Nutzungsdauergutachten wird erstellt, um die Nutzungsdauer einer Immobilie zu ermitteln. Mit einem solchen Gutachten lassen sich beim Finanzamt Steuern sparen, da eine kürzere Nutzungsdauer zu höheren Abschreibungen AfA bei den Steuern und einer geringeren steuerlichen Belastung führt.
Fälle, für die ein Immobiliengutachten unbedingt erforderlich ist
In vielen Fällen ist ein Immobiliengutachten unverzichtbar. Der Immobilienbesitzer muss ein solches Gutachten einholen, um den Preis seiner Immobilie beim Verkauf festzulegen oder um es vor Gericht oder beim Finanzamt vorzulegen.
Gutachten beim Verkauf einer Immobilie
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, benötigt unbedingt ein Gutachten. Dabei kann es sich um ein Kurzgutachten handeln. Ein Verkehrswertgutachten ist deutlich ausführlicher, wird jedoch in diesem Fall nicht zwingend benötigt.
Das Gutachten dient der Preisbildung. Es informiert über den Verkehrswert und darüber, wie er zustande kommt. Immobilienbesitzer laufen mit einem solchen Gutachten nicht die Gefahr, ihre Immobilie unter dem Wert zu verkaufen. Mit dem Gutachten können Verkäufer die Wertigkeit ihrer Immobilie untermauern und ihre Verhandlungsposition stärken. Der Verkaufsprozess wird beschleunigt, wenn der Preis gut begründet ist.
Gutachten bei einer Scheidung
Bei einer Scheidung wird ein Immobiliengutachten vor Gericht benötigt, um das Vermögen unter den Eheleuten gerecht aufzuteilen und Streitigkeiten zu vermeiden. Das Gutachten bietet eine neutrale Bewertungsbasis.
Bei einer Schenkung
Um eine Immobilie nicht erst zu vererben und mitunter, um Streit unter den Erben zu vermeiden, können Immobilienbesitzer ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenken. Die Schenkung wird notariell beurkundet.
Mit einem Immobiliengutachten wird der Wert der Immobilie ermittelt, der nicht nur beim Notar, sondern auch beim Finanzamt wichtig ist.
Das Finanzamt legt auf der Grundlage des Gutachtens die Höhe der Schenkungssteuer fest.
Bei einer Erbschaft
Bei einer Erbschaft ist ein Immobiliengutachten zwingend erforderlich. Es wird ähnlich wie bei einer Schenkung beim Finanzamt benötigt, um die Erbschaftssteuer festzulegen. Gibt es mehrere Erben, kann das Gutachten auch dazu dienen, dass das Vermögen unter den Erben gerecht aufgeteilt wird, wenn kein Testament vorliegt oder im Testament nichts anderes geregelt ist.
Bei Zwangsversteigerungen
Banken benötigen bei Zwangsversteigerungen ein Immobiliengutachten, um das Mindestgebot festzulegen. Dafür wird ein Verkehrswertgutachten genutzt. Das Mindestgebot entspricht in der Regel der Hälfte des Verkehrswertes. Die Bank kann sich aus dem Erlös der Zwangsversteigerung bedienen, wenn der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht zurückzahlen kann.
Zur Prüfung der Steuerbewertung
Nicht immer erfolgt die steuerliche Bewertung einer Immobilie durch das Finanzamt korrekt.
Ein Gutachten kann helfen, die Besteuerung besser einzuschätzen.
Bei Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt kann das Gutachten dazu dienen, eine faire und korrekte Steuerlast zu gewährleisten.
Zur Verkürzung der AfA
Gerade dann, wenn eine Immobilie vermietet wird, können Immobilienbesitzer Steuern sparen, wenn eine verkürzte Nutzungsdauer angesetzt wird. Die jährliche Afa wird dadurch höher. Immobilienbesitzer können einen höheren Betrag steuerlich absetzen und die Steuerlast reduzieren. Im Gutachten muss genau begründet werden, warum die Nutzungsdauer kürzer ist als von der Finanzbehörde angesetzt.
Bei Versicherungsfällen und gerichtlichen Auseinandersetzungen
Bei Versicherungsfällen und gerichtlichen Auseinandersetzungen dient das Immobiliengutachten als Beweismittel. Der Wert der Immobilie oder der Schaden kann auf der Grundlage des Gutachtens objektiv ermittelt werden.
Refinanzierung und Beleihung einer Immobilie
Als Sicherheit für ein Darlehen kann eine Immobilie mit einer Grundschuld belastet werden. Die Bank kann sich am Erlös aus dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung der Immobilie bedienen, wenn der Darlehensnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann.
Im Grundbuch wird eine Grundschuld eingetragen. Dafür ist ein Beleihungswertgutachten erforderlich.
Kauf einer Immobilie
Wenn für den Kauf einer Immobilie ein Immobiliendarlehen benötigt wird, ist ein Beleihungswertgutachten notwendig. Die Bank sichert sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall ab, wenn der Käufer sein Immobiliendarlehen nicht zurückzahlen kann.
Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann dafür ein Gutachten erstellen lassen, um zu ermitteln, ob das Objekt tatsächlich das Geld wert ist. Dabei können auch energetische Aspekte der Immobilie eine Rolle spielen.
